Eksmisja w pandemii bez wymaganych dokumentów - ryzyka

Pandemia COVID-19 i wprowadzone w jej trakcie regulacje prawne, znane powszechnie jako tarcze antykryzysowe, w sposób istotny wpłynęły na rynek najmu nieruchomości w Polsce. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych i dotkliwych dla właścicieli rozwiązań było czasowe zawieszenie wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. W praktyce oznaczało to niemal całkowity zakaz eksmisji. Sytuacja ta doprowadziła do wielu napięć na linii właściciel-lokator. Część wynajmujących, zniecierpliwiona brakiem płatności i niemożnością odzyskania swojej własności drogą oficjalną, decydowała się na działania drastyczne – próby samodzielnego usunięcia lokatora bez wymaganych dokumentów i procedur. Niniejszy artykuł szczegółowo analizuje ryzyka prawne, finansowe i osobiste, jakie niesie za sobą taka decyzja.

Regulacje antykryzysowe a wstrzymanie eksmisji

W okresie stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, polski ustawodawca wprowadził szczególne środki ochrony lokatorów. Kluczowym przepisem był art. 15zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania tych stanów nie wykonywało się wyroków nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepis ten de facto zamroził wszelkie czynności komornicze zmierzające do przymusowego odebrania nieruchomości dłużnikowi i wydania jej wierzycielowi. Chociaż intencją ustawodawcy była ochrona zdrowia publicznego i zapobieganie bezdomności w trudnym okresie, dla wielu właścicieli mieszkań oznaczało to konieczność znoszenia obecności niepłacących lokatorów przez wiele miesięcy, a nawet lat. Sytuacja ta zrodziła pojęcie takie jak eksmisja pandemii w kontekście całkowitej niemożliwości jej legalnego przeprowadzenia.

Ryzyko samowolnego opróżnienia lokalu (dzika eksmisja)

Brak możliwości legalnego przeprowadzenia eksmisji przez komornika skłaniał niektórych właścicieli do działań określanych jako dzika eksmisja. Polega ona na podjęciu samodzielnych kroków zmierzających do zmuszenia lokatora do opuszczenia nieruchomości. Do najczęstszych metod należały: wymiana zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora, odcięcie dopływu mediów (prądu, gazu, wody), demontaż drzwi lub okien, a także nękanie i zastraszanie. Z punktu widzenia polskiego prawa, każde z tych działań, podjęte bez asysty komornika działającego na podstawie prawomocnego wyroku sądu opatrzonego klauzulą wykonalności, jest nielegalne i niesie za sobą katastrofalne skutki dla właściciela.

Odpowiedzialność karna właściciela

Najpoważniejszym ryzykiem związanym z samodzielną eksmisją bez dokumentów jest odpowiedzialność karna. Polski Kodeks karny zawiera przepisy bezpośrednio chroniące lokatorów przed nadużyciami ze strony właścicieli. Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, karze pozbawienia wolności do lat 3 podlega ten, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Przepis ten został wprowadzony do kodeksu właśnie w celu walki z właścicielami stosującymi nękające metody wobec lokatorów. Odcięcie wody czy prądu w czasie pandemii, gdy dom był często jedynym bezpiecznym miejscem schronienia, jest klasycznym przykładem wypełnienia znamion tego przestępstwa. Ponadto właścicielowi grozi zarzut naruszenia miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego), za co grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Wejście do mieszkania bez zgody lokatora, nawet jeśli umowa najmu wygasła, stanowi przestępstwo, ponieważ lokator nadal pozostaje posiadaczem lokalu.

Odpowiedzialność cywilna i roszczenia lokatora

Poza konsekwencjami karnymi, właściciel podejmujący działania bez dokumentów naraża się na dotkliwe sankcje cywilne. Przede wszystkim lokatorowi przysługuje tzw. roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 Kodeksu cywilnego). Sąd w takim postępowaniu nie bada, kto ma prawo do lokalu (kto jest właścicielem), ale jedynie to, czy posiadanie zostało samowolnie naruszone. Jeśli właściciel wyrzucił rzeczy lokatora i zmienił zamki, sąd w trybie natychmiastowym nakaże mu wpuszczenie lokatora z powrotem do mieszkania i wydanie mu kluczy. Co więcej, lokator może żądać odszkodowania za zniszczone lub zagubione rzeczy, a także zadośćuczynienia za naruszenie dóbr osobistych. Koszty procesu, zastępstwa procesowego oraz ewentualnych odszkodowań mogą wielokrotnie przewyższyć kwotę zaległego czynszu, którą właściciel próbował odzyskać.

Wymagane dokumenty do legalnej eksmisji

Aby eksmisja była w pełni legalna, właściciel musi przejść pełną ścieżkę formalną, niezależnie od panujących okoliczności zewnętrznych, takich jak pandemia. Do przeprowadzenia legalnego opróżnienia lokalu niezbędne są następujące dokumenty:

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu (z zachowaniem terminów i formy pisemnej pod rygorem nieważności);
Pozew o eksmisję złożony do właściwego sądu rejonowego;
Prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu;
Postanowienie sądu o nadaniu wyrokowi klauzuli wykonalności;
Oficjalny wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji wraz z oryginałem tytułu wykonawczego.

Próba pominięcia któregokolwiek z tych etapów, a w szczególności brak wyroku sądowego z klauzulą wykonalności, czyni wszelkie działania windykacyjne bezprawnymi. W pandemii, nawet posiadając te dokumenty, komornicy mieli związane ręce, co jednak nie dawało właścicielom prawa do przejmowania roli organów egzekucyjnych.

Wyjątki od zakazu eksmisji w pandemii

Warto wskazać, że ustawodawca przewidział nieliczne wyjątki, w których eksmisja w okresie pandemii była dopuszczalna. Zakaz nie dotyczył m.in. orzeczeń nakazujących opróżnienie lokalu wydanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Ponadto, eksmisja mogła zostać wykonana, jeśli dotyczyła lokali, które miały zostać opróżnione w związku z realizacją inwestycji celu publicznego (np. budowa dróg). Innym wyjątkiem były sytuacje, w których lokator dobrowolnie poddał się egzekucji w formie aktu notarialnego (np. przy najmie okazjonalnym) i wskazał inny lokal, do którego może się przeprowadzić, a właściciel tego drugiego lokalu wyraził na to zgodę. Jednak nawet w tych wyjątkowych sytuacjach, fizycznego usunięcia lokatora mógł dokonać wyłącznie komornik sądowy, a nie sam właściciel nieruchomości.

Praktyczny przykład z życia

Wyobraźmy sobie sytuację pana Tomasza, właściciela mieszkania w Warszawie, który w lipcu 2020 roku (w środku pandemii) postanowił pozbyć się lokatora niepłacącego od pięciu miesięcy. Umowa najmu wygasła, jednak lokator odmawiał wyprowadzki, powołując się na trudną sytuację życiową i brak środków. Pan Tomasz, nie chcąc czekać na zakończenie pandemii i proces sądowy, postanowił działać sam. Pod nieobecność lokatora wszedł do mieszkania za pomocą zapasowego klucza, spakował jego rzeczy do worków i wystawił na klatkę schodową, po czym wymienił zamki w drzwiach. Lokator po powrocie wezwał policję. Choć policja na miejscu nie mogła rozstrzygnąć sporu własnościowego, sporządziła notatkę. Lokator natychmiast złożył do sądu pozew o przywrócenie posiadania oraz zawiadomienie do prokuratury o popełnieniu przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Efekt? Sąd w ciągu kilku tygodni nakazał panu Tomaszowi przywrócenie lokatora do mieszkania i obciążył go kosztami procesu. Prokuratura wszczęła postępowanie karne, które zakończyło się wyrokiem skazującym pana Tomasza na karę grzywny oraz nawiązkę na rzecz lokatora. Pan Tomasz nie tylko nie odzyskał mieszkania, ale poniósł ogromne koszty finansowe i stał się osobą karaną.

Jak legalnie zabezpieczyć swoje interesy?

Aby uniknąć takich dramatów, właściciele nieruchomości powinni dbać o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesy już na etapie zawierania umowy. Najskuteczniejszym narzędziem jest umowa najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego. Wymaga ona od najemcy złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego. Choć w pandemii nawet te procedury były utrudnione ze względu na ogólny zakaz eksmisji, to posiadanie takiego aktu znacznie skraca drogę sądową po ustaniu obostrzeń, eliminując konieczność prowadzenia wieloletniego procesu o eksmisję. Ponadto kluczowa jest stała weryfikacja wiarygodności finansowej najemcy przed podpisaniem umowy oraz szybkie reagowanie na pierwsze zaległości płatnicze poprzez formalne wezwania do zapłaty.

Podsumowanie i wnioski dla właścicieli

Samodzielna eksmisja lokatora w okresie pandemii, bez posiadania wymaganych dokumentów i bez udziału uprawnionych organów egzekucyjnych, niesie za sobą drastyczne ryzyka. Właściciel, który decyduje się na skróty, natychmiast staje się z punktu widzenia prawa agresorem, a nie poszkodowanym. Ryzyko odpowiedzialności karnej z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, konieczność przywrócenia lokatora do mieszkania na mocy wyroku cywilnego oraz gigantyczne koszty odszkodowań sprawiają, że samowolne działania są skrajnie nieopłacalne. Jedyną bezpieczną drogą jest zawsze cierpliwe postępowanie zgodnie z procedurą sądowo-komorniczą, niezależnie od tego, jak bardzo niekorzystne wydają się aktualne przepisy ochronne.