Eksmisja w czasie pandemii: orzecznictwo i linia sądowa

Wprowadzenie stanu epidemii, a następnie stanu zagrożenia epidemicznego w Polsce wywarło ogromny wpływ na stosunki cywilnoprawne, w tym w szczególności na rynek najmu nieruchomości. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych instrumentów prawnych wprowadzonych przez tzw. tarcze antykryzysowe był czasowy zakaz wykonywania orzeczeń sądowych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zjawisko określane potocznie jako eksmisja w czasie pandemii stało się zarzewiem licznych sporów sądowych, zderzając ze sobą konstytucyjną ochronę prawa własności oraz potrzebę zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego i sanitarnego obywatelom w dobie kryzysu zdrowotnego.

Teza publikacji i tło prawne

Główną tezą niniejszej analizy jest twierdzenie, że wprowadzone w okresie pandemii przepisy ochronne, choć motywowane ważnym interesem publicznym, w sposób drastyczny ograniczyły uprawnienia właścicieli nieruchomości, co zmusiło sądy powszechne do poszukiwania rozwiązań interpretacyjnych łagodzących skutki tych regulacji. Kluczowym elementem tej dyskusji stała się ocena proporcjonalności ograniczeń oraz definicja wyjątków od ogólnego zakazu eksmisji.

Przez wiele miesięcy właściciele, których lokatorzy nie uiszczali opłat, pozostawali bez realnej możliwości odzyskania władztwa nad swoją własnością. Sytuacja ta wymusiła wykształcenie się specyficznej linii orzeczniczej, w której sądy musiały ważyć racje obu stron procesu, często odwołując się bezpośrednio do przepisów Konstytucji RP oraz zasad współżycia społecznego.

Wstrzymanie wykonania wyroków eksmisyjnych – mechanizm prawny

Podstawą prawną wstrzymania eksmisji był art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Regulacja ta miała charakter bezwzględny w odniesieniu do samej czynności egzekucyjnej. Oznaczało to, że:

Sąd mógł nadal prowadzić postępowanie rozpoznawcze i wydać wyrok nakazujący eksmisję.
Sąd mógł nadać wyrokowi klauzulę wykonalności.
Komornik sądowy nie mógł jednak podjąć fizycznych czynności zmierzających do usunięcia lokatora z nieruchomości.

Taki stan rzeczy doprowadził do paraliżu egzekucji komorniczych w sprawach o opróżnienie lokali mieszkalnych, co wywołało głębokie niezadowolenie po stronie wynajmujących.

Kogo dotyczył zakaz eksmisji? Wyłączenia i wyjątki

Choć zasada ogólna wprowadzała szeroki zakaz, ustawodawca z czasem zorientował się, że całkowite zablokowanie eksmisji prowadzi do patologii. Wprowadzono zatem nieliczne, ale niezwykle istotne wyjątki. Zakaz eksmisji nie dotyczył m.in.:

Orzeczeń wydanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie.
Przypadków, gdy eksmisja dotyczyła lokalu, który nie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika (np. lokale użytkowe, magazyny).
Sytuacji, w których dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji na podstawie aktu notarialnego w trybie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego (choć i tu pojawiały się wątpliwości interpretacyjne).
Przypadków wybudowania lub rozbudowy drogi publicznej, linii kolejowej lub innych inwestycji celu publicznego.

W praktyce najistotniejszym wyjątkiem okazały się sprawy dotyczące przemocy domowej. Sądy bardzo skrupulatnie badały, czy dana sprawa nie kwalifikuje się pod ten wyjątek, aby umożliwić ochronę ofiar przemocy nawet w najtrudniejszym okresie pandemii.

Linia orzecznicza sądów w okresie pandemii

Analiza orzecznictwa z lat 2020–2022 wskazuje na dwojakie podejście sądów do problematyki wstrzymania eksmisji. Z jednej strony sądy stały na straży literalnego brzmienia przepisów antykryzysowych, podkreślając ich cel ochronny. Z drugiej strony, w rażących przypadkach nadużywania prawa przez lokatorów, sędziowie poszukiwali instrumentów pozwalających na ochronę właścicieli.

Konstytucyjność przepisów a prawo własności

W wielu sprawach pełnomocnicy właścicieli podnosili zarzut niekonstytucyjności art. 15zzu ustawy covidowej, wskazując na naruszenie art. 64 Konstytucji RP, który gwarantuje ochronę prawa własności. Sądy powszechne rzadko decydowały się na bezpośrednią odmowę zastosowania przepisu ustawy, jednak w uzasadnieniach wyroków często pojawiały się głosy krytyczne wobec ustawodawcy. Wskazywano, że przerzucenie ciężaru walki ze skutkami pandemii na prywatnych właścicieli nieruchomości, bez zapewnienia im adekwatnej rekompensaty, narusza zasadę proporcjonalności.

Rola komornika i sądu weryfikującego wnioski

Wielu właścicieli próbowało ominąć zakaz, składając wnioski o wszczęcie egzekucji i argumentując, że dłużnik posiada inny lokal, do którego może się przeprowadzić. Sądy w ramach nadzoru nad egzekucją komorniczą wskazywały, że to na wierzycielu spoczywa ciężar udowodnienia, iż dłużnik ma realną możliwość zamieszkania w innym miejscu. Samo wskazanie potencjalnego adresu nie było wystarczające – wymagane były twarde dokumenty potwierdzające tytuł prawny dłużnika do innego lokalu.

Praktyczne problemy właścicieli nieruchomości

Dla wielu osób posiadających nieruchomość na wynajem, eksmisja w czasie pandemii stała się symbolem bezsilności prawnej. Lokatorzy, mając świadomość bezkarności, nierzadko zaprzestawali płacenia czynszu, ignorując wezwania do zapłaty. Właściciel musiał ponosić koszty utrzymania lokalu (czynsz administracyjny, media), nie uzyskując żadnego przychodu.

W tym okresie kluczowego znaczenia nabrały dokumenty. Wszelkie umowy, aneksy, wezwania do zapłaty oraz dowody braku wpłat musiały być gromadzone ze szczególną starannością, aby w przyszłości mogły posłużyć jako materiał dowodowy w sądzie. Sądy skrupulatnie badały poprawność wypowiedzenia umów najmu, co przy najmniejszym błędzie formalnym skutkowało oddaleniem powództwa o eksmisję.

Procedura dochodzenia roszczeń krok po kroku w dobie pandemii

Mimo zakazu wykonywania eksmisji, eksperci prawni zalecali właścicielom niezwłoczne podejmowanie kroków prawnych. Procedura ta wyglądała następująco:

Krok 1: Pisemne wezwanie lokatora do zapłaty zaległości z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu (zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Krok 2: Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu na piśmie pod rygorem nieważności, ze wskazaniem przyczyny.
Krok 3: Sporządzenie i wniesienie do sądu pozwu o opróżnienie, wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Krok 4: Uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Sąd w wyroku decydował również o prawie dłużnika do lokalu socjalnego.
Krok 5: Uzyskanie klauzuli wykonalności po uprawomocnieniu się wyroku.
Krok 6: Złożenie wniosku do komornika w celu wszczęcia egzekucji (która była zawieszana do czasu zniesienia zakazu, ale rezerwowała kolejność spraw).

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli i pełnomocników

W trakcie procesów sądowych o eksmisję w okresie pandemii najczęściej popełniano następujące błędy:

Niedopełnienie procedury upominawczej przed wypowiedzeniem umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy w formie innej niż pisemna (np. mailowo lub przez SMS).
Brak precyzyjnego określenia kwoty zadłużenia w wezwaniu do zapłaty.
Próby samodzielnego, siłowego usunięcia lokatora z mieszkania (co stanowi przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego – tzw. stalking lub naruszenie posiadania).

Przykład praktyczny: Sprawa pana Tomasza

Pan Tomasz był właścicielem dwupokojowego mieszkania w Warszawie, które wynajął parze studentów. W czerwcu 2020 roku najemcy przestali płacić czynsz, tłumacząc to utratą pracy w gastronomii z powodu lockdownu. Pan Tomasz, mimo współczucia, sam musiał spłacać kredyt hipoteczny zaciągnięty na tę nieruchomość. Lokatorzy odmawiali opuszczenia lokalu, powołując się na ochronę wynikającą z tarczy antykryzysowej.

Właściciel nie zdecydował się na działania bezprawne. Skonsultował się z prawnikiem, zebrał niezbędne dokumenty (umowę najmu, wyciągi bankowe, potwierdzenia wysłania wezwań) i we wrześniu 2020 roku złożył pozew do sądu. Sąd wydał wyrok eksmisyjny w czerwcu 2021 roku, orzekając o braku uprawnienia lokatorów do lokalu socjalnego ze względu na ich możliwości zarobkowe. Choć komornik nie mógł fizycznie przeprowadzić eksmisji aż do momentu uchylenia przepisów covidowych, sam fakt uzyskania wyroku i wpisu do rejestru dłużników zmotywował lokatorów do dobrowolnego opuszczenia lokalu pod koniec 2021 roku. Przykład ten pokazuje, że determinacja i legalna ścieżka postępowania przynosiły rezultaty nawet przy niesprzyjającym stanie prawnym.

Skutki prawne zniesienia stanu zagrożenia epidemicznego

Sytuacja prawna uległa diametralnej zmianie z dniem 15 kwietnia 2022 roku, kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 8 kwietnia 2022 roku o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Przepis art. 16 tej nowelizacji uchylił art. 15zzu ustawy covidowej, tym samym znosząc zakaz wykonywania eksmisji.

Od tego momentu komornicy sądowi przystąpili do masowego wykonywania nagromadzonych przez ponad dwa lata tytułów wykonawczych. Linia orzecznicza sądów powróciła na dawne tory, choć sądy stały się znacznie bardziej wrażliwe na kwestie społeczne i sytuację materialną dłużników, co często przekłada się na częstsze przyznawanie uprawnień do lokali socjalnych finansowanych przez gminy.

Podsumowanie i wnioski dla praktyki

Eksmisja w czasie pandemii była jednym z najtrudniejszych testów dla polskiego systemu ochrony praw lokatorów i prawa własności. Orzecznictwo sądowe z tego okresu uczy, że stabilność umów i rzetelność dokumentacji to klucz do skutecznego dochodzenia swoich praw przed sądem. Dla właścicieli nieruchomości najważniejszym wnioskiem na przyszłość jest stosowanie bezpiecznych form najmu, takich jak najem okazjonalny, oraz szybkie reagowanie na pierwsze symptomy problemów płatniczych ze strony najemców.