Eksmisja w covidzie: dowody w postępowaniu sądowym

Wprowadzenie przepisów antykryzysowych w okresie pandemii COVID-19 wywarło ogromny wpływ na rynek najmu nieruchomości w Polsce. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych rozwiązań było czasowe wstrzymanie wykonywania wyroków eksmisyjnych, wprowadzone na mocy tak zwanej tarczy antykryzysowej. Regulacje te, mające na celu ochronę lokatorów przed bezdomnością w trudnym okresie sanitarnym, postawiły wielu właścicieli mieszkań w niezwykle skomplikowanej sytuacji prawnej i finansowej. Wokół tych przepisów narosło wiele mitów – najpowszechniejszym z nich było przekonanie, że w czasie pandemii w ogóle nie można było złożyć pozwu o eksmisję ani prowadzić postępowania przed sądem. W rzeczywistości zakaz dotyczył jedynie etapu egzekucyjnego, czyli fizycznego usunięcia lokatora przez komornika. Same procesy sądowe mogły się toczyć, a kluczem do uzyskania korzystnego wyroku było i nadal pozostaje precyzyjne przeprowadzenie postępowania dowodowego. W niniejszym artykule szczegółowo analizujemy, jak wyglądała i wygląda struktura dowodowa w sprawach o eksmisję osadzonych w realiach przepisów pandemicznych.

Wstrzymanie eksmisji w czasie pandemii – zakres i charakter regulacji

Podstawą prawną, która na ponad dwa lata zamroziła egzekucję komorniczą w sprawach o opróżnienie lokali mieszkalnych, był art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Przepis ten wprost stanowił, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Z punktu widzenia teorii prawa regulacja ta nie pozbawiała właścicieli prawa do sądu. Oznaczało to, że właściciel nieruchomości mógł wnieść pozew o eksmisję, sąd mógł przeprowadzić pełne postępowanie dowodowe, a na koniec wydać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu. Niemniej jednak, uzyskanie klauzuli wykonalności i skierowanie sprawy do komornika było zablokowane, z wyjątkiem ściśle określonych sytuacji ustawowych. Taki stan rzeczy trwał aż do 15 kwietnia 2022 roku, kiedy to weszły w życie przepisy uchylające ten zakaz. Zrozumienie tej dynamiki jest kluczowe, ponieważ wiele spraw zainicjowanych w tamtym okresie wciąż znajduje się w toku lub ich skutki prawne rzutują na obecną sytuację stron.

Kluczowe dowody w procesie o eksmisję – co musi przygotować właściciel?

Aby sąd mógł wydać wyrok nakazujący eksmisję lokatora, powód (właściciel nieruchomości) musi udowodnić dwie podstawowe okoliczności: po pierwsze, że jest właścicielem danego lokalu lub posiada inne uprawnienie do dysponowania nim, a po drugie, że pozwany nie posiada obecnie skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą (tytułu prawnego). W kontekście spraw związanych z okresem pandemicznym, ciężar dowodowy uległ faktycznemu zaostrzeniu ze względu na konieczność zneutralizowania argumentów pozwanych powołujących się na zasady współżycia społecznego (art. 5 Kodeksu cywilnego) oraz trudną sytuację życiową wywołaną pandemią. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kategorie dowodów, które należy powołać w pozwie.

1. Dowód na brak lub wygaśnięcie tytułu prawnego do lokalu

Pierwszym krokiem jest wykazanie, że umowa najmu lub inny stosunek prawny uprawniający do korzystania z lokalu wygasł lub został skutecznie rozwiązany. W tym celu właściciel musi przedstawić: umowę najmu dokumentującą pierwotne warunki udostępnienia lokalu oraz zasady jego zwrotu, pisemne wypowiedzenie umowy wraz z dowodem jego doręczenia pozwanemu. Warto pamiętać, że w prawie polskim obowiązuje teoria doręczenia (art. 61 Kodeksu cywilnego), co oznacza, że oświadczenie o wypowiedzeniu uważa się za złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Najlepszym dowodem jest żółte zwrotne potwierdzenie odbioru (ZPO) lub wydruk ze śledzenia przesyłek rejestrowanych Poczty Polskiej wskazujący na odbiór lub powtórne awizowanie przesyłki. Ponadto niezbędne są dowody na ziszczenie się przesłanek wypowiedzenia – jeśli umowa została wypowiedziana z powodu zaległości czynszowych, konieczne jest przedstawienie szczegółowego zestawienia wpłat i zadłużenia, a także wezwań do zapłaty.

2. Zachowanie procedury z ustawy o ochronie praw lokatorów

W przypadku lokali mieszkalnych, procedury wypowiedzenia umowy są ściśle regulowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd z urzędu bada, czy właściciel dopełnił wszystkich formalności. Brak odpowiednich dowodów na tym etapie skutkuje oddaleniem powództwa, niezależnie od tego, jak duże jest zadłużenie najemcy. Właściciel musi udowodnić, że przed dokonaniem wypowiedzenia najemca zalegał z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczył dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, a wezwanie to zostało skutecznie doręczone najemcy przed wysłaniem właściwego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Każdy z tych kroków musi być poparty dokumentem papierowym z podpisem właściciela oraz dowodem nadania i doręczenia przesyłki poleconej. Niedopuszczalne jest łączenie wezwania do zapłaty z jednoczesnym warunkowym wypowiedzeniem umowy w jednym piśmie – takie działanie jest uznawane przez sądy za bezskuteczne.

3. Dowody na zachowanie najemcy wykraczające poza normy współżycia społecznego

W okresie pandemii, gdy obowiązywał zakaz eksmisji, ustawodawca przewidział pewne wyjątki od tej zasady. Dotyczyły one sytuacji, w których lokator swoim zachowaniem rażąco utrudniał życie innym mieszkańcom lub dopuszczał się przemocy domowej. Aby móc skorzystać z tych wyłączeń i doprowadzić do skutecznego usunięcia uciążliwego lokatora, właściciel musiał przedstawić w sądzie twarde dowody, takie jak notatki urzędowe z interwencji Policji wykazujące częstotliwość i charakter zakłóceń porządku domowego, zeznania świadków (w szczególności sąsiadów, zarządcy nieruchomości lub członków spółdzielni mieszkaniowej, którzy bezpośrednio doświadczyli uciążliwego zachowania pozwanego), dokumentacja fotograficzna lub nagrania audio/video obrazujące dewastację lokalu lub agresywne zachowania lokatora, a także pisma i skargi sąsiadów kierowane do właściciela lub administracji budynku.

Najem okazjonalny i instytucjonalny a specyfika dowodowa

Umowa najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego stanowią szczególne instrumenty prawne, które w założeniu mają ułatwiać odzyskanie nieruchomości bez konieczności przeprowadzania długotrwałego procesu sądowego o eksmisję. Kluczowym elementem tych umów jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on rygorowi egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. W reżimie przepisów covidowych umowy te również napotkały na ograniczenia, jednak ich struktura dowodowa przy dochodzeniu praw przed sądem (lub w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu) różni się od standardowego procesu. Właściciel musiał wykazać przed sądem ważność samej umowy najmu okazjonalnego oraz fakt zgłoszenia jej do naczelnika urzędu skarbowego w ustawowym terminie (co jest warunkiem koniecznym do korzystania z uprawnień tej instytucji), doręczenie najemcy pisemnego żądania opróżnienia lokalu, sporządzonego na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, oraz wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz oświadczenie właściciela tamtego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy (chyba że najemca utracił taką możliwość, o czym miał obowiązek poinformować właściciela pod rygorem wypowiedzenia umowy).

Najczęstsze błędy dowodowe popełniane przez właścicieli

Procesy o eksmisję charakteryzują się wysokim stopniem sformalizowania. Sądy powszechne ze szczególną skrupulatnością badają, czy prawa lokatora – jako strony słabszej stosunku prawnego – nie zostały naruszone. Do najczęstszych błędów dowodowych popełnianych przez właścicieli nieruchomości należą brak dowodów doręczenia korespondencji (samo przedstawienie kopii pisma z podpisem właściciela bez dowodu nadania przesyłką poleconą lub osobistego pokwitowania odbioru przez najemcę uniemożliwia sądowi uznanie, że pismo wywołało skutki prawne), błędne obliczenie terminów zadłużenia (wypowiedzenie umowy z powodu braku zapłaty przed upływem pełnych trzech miesięcy zaległości skutkuje bezskutecznością wypowiedzenia), niewykazanie prawa własności (brak aktualnego odpisu z księgi wieczystej nieruchomości lub numeru KW uniemożliwia legitymację czynną powoda) oraz powoływanie się na ustalenia ustne (wszelkie zmiany umowy najmu, wezwania czy ustalenia dotyczące spłaty zadłużenia powinny mieć formę pisemną, gdyż dowodzenie ustnych ustaleń przed sądem za pomocą zeznań świadków bywa niezwykle trudne i niepewne).

Praktyczny przykład z sali sądowej

Aby lepiej zobrazować, jak istotna jest prawidłowa struktura dowodowa, warto przeanalizować następujący przypadek praktyczny. Pan Jan, będący właścicielem miasta w Warszawie, zawarł w 2019 roku standardową umowę najmu z panem Markiem. W połowie 2020 roku, powołując się na trudności finansowe związane z pandemią i obostrzeniami sanitarnymi, najemca przestał opłacać czynsz. Pan Jan początkowo wykazywał cierpliwość, jednak po sześciu miesiącach braku wpłat postanowił działać. Wysłał do najemcy pisemne wezwanie do zapłaty zaległości z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu, przesyłając je listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Najemca nie odebrał przesyłki, która po dwukrotnym awizowaniu wróciła do nadawcy. Pan Jan zachował nieotwartą kopertę wraz z adnotacjami pocztowymi jako dowód tak zwanej fikcji doręczenia. Po upływie wyznaczonego terminu, pan Jan sporządził pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego i ponownie wysłał je listem poleconym. Przesyłka również wróciła jako nieodebrana. Właściciel wniósł pozew o eksmisję do sądu rejonowego, załączając jako dowody: umowę najmu, wydruk z księgi wieczystej, szczegółową historię rachunku bankowego wykazującą brak wpłat, nieotwarte koperty z wezwaniem do zapłaty i wypowiedzeniem umowy wraz z dowodami nadania. W toku procesu pozwany najemca podnosił argument, że z powodu pandemii stracił pracę i eksmisja w tym okresie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego oraz niedozwolona przez prawo. Sąd, po analizie zgromadzonego materiału dowodowego, uznał, że powód dopełnił wszelkich procedur formalnych, a fikcja doręczenia była w pełni skuteczna. Sąd wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, zaznaczając w uzasadnieniu, że trudna sytuacja życiowa pozwanego nie może prowadzić do całkowitego pozbawienia właściciela jego praw majątkowych bez jakiejkolwiek rekompensaty. Choć sam wyrok nie mógł być natychmiast wykonany przez komornika z uwagi na obowiązujący wówczas art. 15zzu, to po wejściu w życie przepisów znoszących zakaz eksmisji w kwietniu 2022 roku, pan Jan dysponował już prawomocnym wyrokiem z klauzulą wykonalności, co pozwoliło na szybkie i sprawne przeprowadzenie egzekucji komorniczej.

Wykonanie wyroku i sytuacja prawna po uchyleniu przepisów covidowych

Uchylenie zakazu eksmisji z dniem 15 kwietnia 2022 roku przywróciło normalne funkcjonowanie organów egzekucyjnych. Wszystkie wyroki sądowe nakazujące opróżnienie lokali, które zostały wydane w trakcie pandemii, mogły w końcu zostać skierowane do wykonania. Dla właścicieli, którzy zawczasu zadbali o przeprowadzenie postępowań sądowych i zgromadzenie dowodów, oznaczało to możliwość natychmiastowego podjęcia działań przez komornika. Z kolei osoby, które zwlekały z wniesieniem pozwu, sądząc, że zakaz eksmisji uniemożliwia jakiekolwiek kroki prawne, musiały dopiero rozpocząć całą procedurę sądową od początku, tracąc cenne miesiące. Obecnie sądy, rozpoznając sprawy o eksmisję, w których stan faktyczny sięga okresu pandemii, oceniają zachowanie stron przez pryzmat ówczesnych realiów, jednak nie stosują już żadnych taryf ulgowych w zakresie wstrzymywania wykonalności wyroków, o ile nie zachodzą standardowe przesłanki do przyznania lokalu socjalnego z zasobów gminy.

Podsumowanie – jak skutecznie zabezpieczyć swoje interesy?

Postępowanie o eksmisję lokatora zawsze wiąże się z dużym obciążeniem psychicznym i finansowym dla właściciela nieruchomości. Doświadczenia z okresu pandemii COVID-19 pokazały, że stabilność i bezpieczeństwo najmu zależą przede wszystkim od skrupulatności i znajomości procedur prawnych. Kluczem do wygrania sprawy sądowej o eksmisję jest bezbłędne przygotowanie materiału dowodowego już na etapie przedprocesowym. Każde pismo kierowane do najemcy, każde wezwanie do zapłaty oraz oświadczenie o wypowiedzeniu umowy musi być sporządzone na piśmie i doręczone w sposób umożliwiający wykazanie tego faktu przed sądem. Warto również rozważyć korzystanie z bezpieczniejszych form najmu, takich jak najem okazjonalny, które choć nie chroniły w pełni przed ograniczeniami pandemicznymi w sferze egzekucji, to znacznie upraszczają i skracają drogę do uzyskania tytułu wykonawczego.