Najem okazjonalny a pandemia krok po kroku w postępowaniu

Najem okazjonalny od lat cieszy się opinią jednego z najskuteczniejszych narzędzi ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi lub niewypłacalnymi lokatorami. Kluczowym elementem tej instytucji jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu. Jednak wybuch pandemii COVID-19 i wprowadzone w związku z nią regulacje szczególne drastycznie zmieniły sytuację prawną na rynku nieruchomości. Wprowadzony zakaz wykonywania eksmisji sparaliżował na długi czas możliwość odzyskiwania lokali, stawiając pod znakiem zapytania sens zawierania umów najmu okazjonalnego. W niniejszym artykule szczegółowo analizujemy, jak przepisy pandemiczne wpłynęły na najem okazjonalny, jak wygląda sytuacja po ich uchyleniu oraz przedstawiamy kompletną procedurę dochodzenia praw właściciela krok po kroku.

Istota najmu okazjonalnego i jego przewaga nad najmem tradycyjnym

Aby w pełni zrozumieć, jak pandemia wpłynęła na najem okazjonalny, należy najpierw przypomnieć, na czym polega ta instytucja prawna i dlaczego jest tak ceniona przez wynajmujących. Regulowany ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najem okazjonalny różni się od standardowej umowy najmu przede wszystkim procedurą usunięcia lokatora po zakończeniu lub rozwiązaniu stosunku prawnego. Jest to instrument prawny dedykowany wyłącznie osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a sama umowa może dotyczyć jedynie lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku tradycyjnej umowy najmu, jeśli lokator odmawia opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu kontraktu, właściciel musi przejść przez pełną ścieżkę sądową. Oznacza to konieczność wytoczenia powództwa o eksmisję (opróżnienie lokalu). Proces ten bywa niezwykle długotrwały, kosztowny i wiąże się z obowiązkiem zbadania przez sąd, czy pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Sąd obligatoryjnie orzeka o tym prawie wobec kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych czy bezrobotnych. Do czasu dostarczenia takiego lokalu przez właściwą gminę (co w polskich realiach może trwać nawet kilka lat), eksmisja pozostaje wstrzymana, a właściciel ponosi straty, rzadko kiedy mogąc liczyć na realne i szybkie odszkodowanie od gminy.

Najem okazjonalny eliminuje te niedogodności poprzez drastyczne uproszczenie procedury i przeniesienie ciężaru ochrony na etap zawierania umowy. Przy podpisywaniu kontraktu najemca zobowiązany jest dostarczyć trzy kluczowe załączniki, bez których umowa nie wywoła skutków najmu okazjonalnego:

Oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Jest to tzw. "trzy siódemki", stanowiący gotowy tytuł egzekucyjny.
Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dokument ten nie wymaga formy aktu notarialnego, wystarczy zwykła forma pisemna.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do tego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego lokalu w przypadku eksmisji. Na żądanie wynajmującego, podpis pod tym oświadczeniem musi być notarialnie poświadczony, co stanowi standardową praktykę rynkową zabezpieczającą przed fałszerstwem.

Dzięki takiemu zestawowi dokumentów, właściciel omija czasochłonny i nieprzewidywalny proces sądowy o eksmisję. W przypadku problemów z lokatorem, po spełnieniu wymogów formalnych, występuje bezpośrednio do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a po jej uzyskaniu kieruje sprawę prosto do komornika sądowego.

Wpływ pandemii na najem okazjonalny – co się zmieniło?

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu pandemii w marcu 2020 roku, przyniosło bezprecedensowe zmiany w polskim porządku prawnym, które uderzyły w fundamenty pewności obrotu gospodarczego i ochrony własności prywatnej. Najważniejszą regulacją z punktu widzenia rynku najmu nieruchomości był art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tzw. tarcza antykryzysowa).

Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, wprowadzono bezwzględny zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Ustawodawca, kierując się potrzebą ochrony zdrowia publicznego i zapewnienia obywatelom dachu nad głową w czasie lockdownów, zamroził wszelkie eksmisje. Przepis ten miał charakter bezwzględny i – co kluczowe – obejmował swoim zasięgiem również eksmisje prowadzone na podstawie umów najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego.

W praktyce oznaczało to, że najem okazjonalny stracił swój największy atut. Nawet jeśli właściciel dysponował poprawnie zawartą umową, przeprowadził procedurę wypowiedzenia, uzyskał w sądzie klauzulę wykonalności na akt notarialny i złożył wniosek do komornika, ten ostatni musiał wstrzymać się z jakimikolwiek czynnościami fizycznego usunięcia lokatora z mieszkania. Lokatorzy, którzy z różnych względów (czasem obiektywnych, jak utrata pracy, a czasem z czystej nieuczciwości) przestali płacić czynsz lub których umowy wygasły, zyskali potężną tarczę ochronną. Właściciele zostali pozbawieni realnej kontroli nad swoją własnością, będąc zmuszonymi do tolerowania obecności dłużników i ponoszenia kosztów utrzymania lokalu (np. opłat do spółdzielni czy za media), których lokatorzy często również nie regulowali.

Warto zauważyć, że ustawodawca przewidział nieliczne wyjątki od tego zakazu. Eksmisja była możliwa m.in. w przypadku orzeczenia nakazu opuszczenia lokalu ze względu na stosowanie przemocy w rodzinie czy w sytuacjach, gdy stan techniczny budynku groził katastrofą budowlaną i nadzór budowlany nakazał jego opróżnienie. Standardowe zaległości płatnicze, niszczenie mienia czy wygaśnięcie umowy najmu nie stanowiły jednak podstawy do wyłączenia zakazu. Taki stan rzeczy trwał przez ponad dwa lata, generując ogromne straty finansowe po stronie wynajmujących i budząc uzasadnione poczucie niesprawiedliwości społecznej oraz kryzys zaufania do instytucji najmu okazjonalnego.

Uchylenie przepisów pandemicznych i powrót do normalności

Sytuacja prawna uległa diametralnej zmianie wiosną 2022 roku. Na mocy ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw, ustawodawca zdecydował o uchyleniu art. 15zzu tarczy antykryzysowej. Zmiana ta weszła w życie 15 kwietnia 2022 roku.

Uchylenie tego przepisu oznaczało natychmiastowe odblokowanie postępowań egzekucyjnych w całej Polsce. Komornicy sądowi zyskali prawną możliwość wznowienia zawieszonych postępowań oraz wszczynania nowych egzekucji mających na celu opróżnienie lokali mieszkalnych. Dla właścicieli nieruchomości był to wyczekiwany moment powrotu do pełnej funkcjonalności najmu okazjonalnego. Wszelkie argumenty lokatorów powołujące się na ochronę pandemiczną straciły moc prawną.

Należy jednak pamiętać, że okres pandemii pozostawił trwały ślad w świadomości uczestników rynku oraz w praktyce orzeczniczej sądów. Choć przepisy wprost blokujące eksmisję już nie obowiązują, sądy i komornicy ze szczególną skrupulatnością badają poprawność formalną składanych dokumentów. Wynika to z faktu, że w okresie pandemii narosło wiele sporów prawnych, a dłużnicy nauczyli się szukać wszelkich możliwych luk proceduralnych, aby opóźnić moment opuszczenia lokalu. Dlatego tak ważne jest, aby właściciel przeprowadził całą procedurę w sposób nienaganny pod względem formalno-prawnym.

Procedura krok po kroku: Dochodzenie praw właściciela po pandemii

Poniżej przedstawiamy szczegółową procedurę postępowania, jaką musi przejść właściciel nieruchomości, aby skutecznie opróżnić lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego w obecnym stanie prawnym, z uwzględnieniem rygorystycznych wymogów sądowych.

Krok 1: Skuteczne rozwiązanie lub wygaśnięcie umowy

Pierwszym i podstawowym warunkiem rozpoczęcia procedury jest ustanie stosunku najmu. Może to nastąpić na dwa sposoby:

Wygaśnięcie umowy – następuje automatycznie z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta. Ponieważ umowa najmu okazjonalnego zawsze musi być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat), moment ten jest łatwy do określenia i nie wymaga składania dodatkowych oświadczeń woli, chyba że umowa przewidywała automatyczne przedłużenie pod pewnymi warunkami (co w najmie okazjonalnym jest odradzane).
Rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem – wymaga zaistnienia określonych przesłanek, najczęściej związanych z zaległościami w zapłacie czynszu lub innych opłat. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie z powodu zaległości płatniczych wymaga zwłoki za co najmniej three pełne okresy płatności. Przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu, właściciel musi pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości. Dopiero po bezskutecznym upływie tego dodatkowego miesiąca można złożyć pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Krok 2: Sporządzenie i doręczenie żądania opróżnienia lokalu

Po ustaniu umowy, jeśli lokator dobrowolnie nie opuścił mieszkania, właściciel nie może od razu udać się do sądu ani tym bardziej podjąć prób samodzielnego, siłowego usunięcia lokatora (co mogłoby wyczerpać znamiona przestępstwa naruszenia posiadania lub zmuszania do określonego zachowania). Musi najpierw formalnie wezwać lokatora do opuszczenia nieruchomości.

Dokument ten nosi nazwę „żądania opróżnienia lokalu” i musi spełniać surowe wymogi formalne określone w art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Żądanie to musi:

być sporządzone na piśmie;
wskazywać właściciela oraz najemcę, którego dotyczy;
wskazywać umowę najmu okazjonalnego i przyczynę jej ustania (np. upływ okresu, na jaki była zawarta, lub skuteczne wypowiedzenie z dniem X);
wyznaczać termin na opróżnienie lokalu, który nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy.

Co niezwykle ważne, podpis właściciela na żądaniu opróżnienia lokalu musi być urzędowo poświadczony. Najprostszym i najpowszechniejszym sposobem jest złożenie podpisu w obecności notariusza, który sporządzi stosowną klauzulę poświadczeniową. Brak takiego poświadczenia jest błędem kardynalnym – sąd bezwzględnie odrzuci wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, co cofnie właściciela do punktu wyjścia. Żądanie należy doręczyć najemcy osobiście za pisemnym pokwitowaniem odbioru lub wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (ZPO). Dowód nadania i odbioru przesyłki będzie kluczowym dowodem w sądzie.

Krok 3: Złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności

Jeżeli wyznaczony w żądaniu termin (minimum 7 dni) upłynął bezskutecznie, a lokator nadal zajmuje lokal, właściciel może zainicjować postępowanie sądowe. W tym celu składa do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji).

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty w oryginałach lub odpisach poświadczonych notarialnie:

oryginał aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji;
umowę najmu okazjonalnego;
dowód doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu (np. żółta zwrotka z poczty lub wydruk śledzenia przesyłki ze strony Poczty Polskiej wraz z kopią żądania z notarialnie poświadczonym podpisem);
dokument potwierdzający zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego (np. kopia zgłoszenia z prezentatą urzędu lub urzędowe poświadczenie odbioru UPO w przypadku wysyłki elektronicznej);
dowód uiszczenia opłaty sądowej od wniosku, która wynosi obecnie 50 zł.

Krok 4: Rozpoznanie wniosku przez sąd i ewentualne zażalenie

Sąd rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na posiedzeniu niejawnym. Oznacza to, że nie jest wyznaczana rozprawa, a strony nie są wzywane do sądu. Sąd bada sprawę wyłącznie pod kątem formalnym – sprawdza, czy przedłożone dokumenty są kompletne, czy umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego w ustawowym terminie 14 dni oraz czy akt notarialny spełnia wymogi prawa.

Zgodnie z art. 781(1) Kodeksu postępowania cywilnego, sąd powinien rozpoznać taki wniosek niezwłocznie, w terminie 3 dni od dnia jego złożenia. W praktyce sądowej, ze względu na obciążenie referatów, termin ten wynosi zazwyczaj od 2 do 6 tygodni. Jeśli sąd nie dopatrzy się uchybień, wydaje postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności i przesyła właścicielowi tytuł wykonawczy (akt notarialny zaopatrzony w pieczęć klauzuli).

Warto wiedzieć, że najemcy przysługuje prawo do złożenia zażalenia na postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności. Zażalenie to wnosi się w terminie tygodnia od dnia doręczenia postanowienia. Najemca może w nim podnosić np. zarzut, że umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana lub że żądanie opróżnienia lokalu nie zostało mu prawidłowo doręczone. Złożenie zażalenia nie wstrzymuje automatycznie wykonania postanowienia, jednak najemca może wnioskować o wstrzymanie wykonania do czasu rozstrzygnięcia zażalenia, co może wydłużyć procedurę o kolejne miesiące.

Krok 5: Skierowanie sprawy do komornika i problem lokalu zastępczego

Posiadając tytuł wykonawczy (akt notarialny z klauzulą wykonalności), właściciel może udać się do komornika sądowego działającego przy sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Właściciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji polegającej na opróżnieniu lokalu mieszkalnego (eksmisji) oraz wpłaca zaliczkę na poczet kosztów egzekucyjnych (koszty te docelowo obciążają dłużnika, jednak właściciel musi je wyłożyć).

Komornik po otrzymaniu wniosku wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie (zazwyczaj 14 dni). Jeśli to nie nastąpi, komornik przystępuje do czynności egzekucyjnych. Wskazuje lokal zastępczy (ten, który najemca wskazał w oświadczeniu przy zawieraniu umowy) i przeprowadza fizyczne usunięcie osób i rzeczy z mieszkania.

Co jednak zrobić, gdy w momencie eksmisji okazuje się, że lokal zastępczy jest niedostępny (np. rodzice najemcy cofnęli zgodę, sprzedali dom lub lokal uległ zniszczeniu)? W przypadku najmu okazjonalnego, komornik nie musi wstrzymywać eksmisji w nieskończoność. Jeśli wskazany lokal jest niedostępny, komornik wzywa najemcę do wskazania innego lokalu w terminie 14 dni. Jeśli najemca tego nie zrobi, komornik może przeprowadzić eksmisję do tzw. pomieszczenia tymczasowego (które może zapewnić gmina lub sam wierzyciel). Pomieszczenie tymczasowe musi spełniać podstawowe wymogi socjalne (dostęp do wody, ogrzewania, określony metraż), jednak standard takiego miejsca jest zazwyczaj minimalny, co stanowi silny bodziec dla dłużnika do samodzielnego znalezienia nowego lokum.

Najczęstsze błędy właścicieli nieruchomości i jak ich unikać

Procedura najmu okazjonalnego, choć uproszczona, wymaga chirurgicznej precyzji. Najmniejsze uchybienie może sprawić, że sąd odmówi nadania klauzuli wykonalności, a właściciel zostanie zmuszony do wytoczenia standardowego, długotrwałego procesu o eksmisję. Oto najczęstsze błędy:

Niezgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego – to absolutnie kluczowy element. Wynajmujący (będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu) ma obowiązek zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (czyli od dnia wydania lokalu najemcy). Brak tego zgłoszenia w terminie powoduje, że umowa traci status najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu, a oświadczenie o poddaniu się egzekucji staje się bezużyteczne w trybie uproszczonym.
Brak notarialnego poświadczenia podpisu pod żądaniem opróżnienia lokalu – wielu właścicieli wysyła zwykłe pismo z wezwaniem do zapłaty i opuszczenia lokalu. Sąd odrzuci wniosek o klauzulę, jeśli podpis pod żądaniem nie został poświadczony przez notariusza. Koszt takiego poświadczenia u notariusza to zaledwie kilkadziesiąt złotych, a jego brak niweczy całe postępowanie.
Utrata prawa do lokalu zastępczego i brak reakcji – w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego może dojść do sytuacji, w której najemca traci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu (np. właściciel tamtego lokalu sprzedał go lub wycofał swoją zgodę). Najemca ma wówczas ustawowy obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym fakcie wskazać inny lokal i dostarczyć nowe oświadczenie pod rygorem wypowiedzenia umowy przez wynajmującego z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia. Zaniedbanie tego aspektu przez właściciela (brak kontroli nad aktualnością oświadczeń) może skomplikować i wydłużyć egzekucję komorniczą.
Niewłaściwe wypowiedzenie umowy – niedotrzymanie terminów ustawowych przy wypowiadaniu umowy z powodu zaległości płatniczych (brak uprzedniego pisemnego wezwania z wyznaczeniem dodatkowego miesiąca na zapłatę) skutkuje bezskutecznością wypowiedzenia. W efekcie umowa nadal trwa, a sąd nie nada klauzuli wykonalności, uznając, że stosunek najmu nie uległ rozwiązaniu.

Praktyczny przykład (Case Study)

Aby lepiej zobrazować opisywaną procedurę, posłużmy się praktycznym przykładem pana Tomasza, który wynajął swoje mieszkanie w Warszawie pani Karolinie.

W lipcu 2021 roku (w trakcie trwania stanu epidemii) pan Tomasz zawarł z panią Karoliną umowę najmu okazjonalnego na okres 2 lat. Pani Karolina dostarczyła akt notarialny, w którym poddała się egzekucji, oraz wskazała dom swoich rodziców jako lokal zastępczy, dołączając stosowne oświadczenie jej ojca z podpisem notarialnie poświadczonym. Pan Tomasz w terminie 10 dni od wydania lokalu zgłosił umowę do urzędu skarbowego.

W styczniu 2022 roku pani Karolina straciła pracę i przestała płacić czynsz. Pan Tomasz, chcąc postępować zgodnie z prawem, po upływie trzech niezapłaconych okresów płatności (w kwietniu 2022 r.), wysłał do niej pisemne wezwanie do zapłaty zaległości, wyznaczając dodatkowy miesiąc. Ponieważ wpłata nie nastąpiła, w maju 2022 roku złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa rozwiązała się z końcem czerwca 2022 roku.

W międzyczasie (15 kwietnia 2022 r.) weszły w życie przepisy uchylające pandemiczny zakaz eksmisji. Dzięki temu pan Tomasz mógł bez przeszkód wszcząć procedurę opróżnienia lokalu:

W lipcu 2022 roku pan Tomasz udał się do notariusza, gdzie podpisał żądanie opróżnienia lokalu, uzyskując notarialne poświadczenie podpisu. Pismo wysłał listem poleconym ZPO. Pani Karolina odebrała je, lecz nie opuściła mieszkania w wyznaczonym 7-dniowym terminie.
Na początku sierpnia 2022 roku pan Tomasz złożył do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączając umowę, potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego, żądanie opróżnienia z poświadczonym podpisem oraz dowód jego doręczenia.
Sąd po 4 tygodniach wydał postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności i odesłał panu Tomaszowi tytuł wykonawczy.
We wrześniu 2022 roku pan Tomasz złożył wniosek do komornika. Komornik wezwał panią Karolinę do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a wobec braku reakcji, przeprowadził eksmisję do domu jej rodziców (lokalu zastępczego) w listopadzie 2022 roku.

Dzięki poprawnie skonstruowanej umowie najmu okazjonalnego oraz precyzyjnemu działaniu krok po kroku, pan Tomasz odzyskał swoją nieruchomość w ciągu kilku miesięcy od rozwiązania umowy, mimo wcześniejszych ograniczeń pandemicznych.

Podsumowanie i rekomendacje dla wynajmujących

Okres pandemii COVID-19 był niezwykle trudnym sprawdzianem dla polskiego rynku najmu nieruchomości. Wprowadzenie zakazu eksmisji na ponad dwa lata mocno zachwiało poczuciem bezpieczeństwa właścicieli mieszkań i uwypukliło ryzyka związane z wynajmem. Jednak powrót do normalności i uchylenie art. 15zzu tarczy antykryzysowej przywróciły najmowi okazjonalnemu jego pierwotną siłę i skuteczność.

Obecnie najem okazjonalny pozostaje rekomendowanym i najbardziej stabilnym sposobem zabezpieczenia interesów wynajmującego. Aby jednak procedura ta przebiegła sprawnie i bez zakłóceń, kluczowe jest bezwzględne przestrzeganie wymogów formalnych na każdym etapie: od momentu sporządzania umowy i załączników, przez terminowe zgłoszenie do urzędu skarbowego, aż po precyzyjne sformułowanie i doręczenie żądania opróżnienia lokalu z notarialnie poświadczonym podpisem. Wszelkie próby pójścia na skróty mogą skutkować zablokowaniem procedury przez sąd lub komornika, co narazi właściciela na dalsze straty finansowe. Warto również rozważyć skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego lub adwokata) przy sporządzaniu pism i reprezentacji przed sądem, co zminimalizuje ryzyko błędów formalnych.