Eksmisja komornicza w czasie pandemii krok po kroku w postępowaniu

Pandemia COVID-19 wywróciła do góry nogami wiele obszarów polskiego porządku prawnego. Jedną z najbardziej kontrowersyjnych i szeroko dyskutowanych zmian było wprowadzenie daleko idących ograniczeń w prowadzeniu postępowań egzekucyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem opróżniania lokali mieszkalnych. Eksmisja komornicza w czasie pandemii stała się procesem niezwykle skomplikowanym, a dla wielu wierzycieli – wręcz niemożliwym do przeprowadzenia przez wiele miesięcy. Wprowadzone przepisy miały na celu ochronę zdrowia publicznego oraz zapobieganie bezdomności w okresie zagrożenia epidemicznego, jednak wywołały również lawinę pytań o granice ochrony dłużnika kosztem praw właścicieli nieruchomości. W niniejszym opracowaniu szczegółowo analizujemy, jak krok po kroku wyglądała procedura eksmisyjna w tym wyjątkowym okresie, jakie obowiązywały wyjątki oraz jak sytuacja prawna zmieniła się po zniesieniu obostrzeń.

Podstawa prawna i geneza wstrzymania eksmisji

Kluczowym aktem prawnym, który zablokował działania komorników w zakresie eksmisji, była tak zwana tarcza antykryzysowa, a dokładniej ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. W artykule 15zzu tej ustawy ustawodawca wprost wskazał, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Regulacja ta miała charakter bezwzględny w odniesieniu do większości standardowych postępowań eksmisyjnych. Oznaczało to, że nawet jeśli wierzyciel dysponował prawomocnym wyrokiem sądu opatrzonym klauzulą wykonalności, komornik sądowy nie mógł podjąć fizycznych czynności zmierzających do usunięcia dłużnika z lokalu mieszkalnego. Przepis ten zamroził tysiące postępowań w całym kraju, wywołując głęboki kryzys na rynku najmu i stawiając wielu wynajmujących w niezwykle trudnej sytuacji finansowej, w której musieli oni tolerować niepłacących lokatorów bez możliwości odzyskania swojej własności. Warto zauważyć, że zakaz ten nie odróżniał sytuacji dłużników, którzy popadli w kłopoty finansowe bezpośrednio z powodu pandemii, od tych, którzy nie płacili czynszu na długo przed rokiem 2020. Wywołało to ogromne poczucie niesprawiedliwości społecznej wśród właścicieli lokali, którzy czuli, że państwo przerzuciło na nich ciężar pomocy socjalnej.

Kogo dotyczył zakaz, a kto był z niego wyłączony?

Aby dokładnie zrozumieć mechanizm działania tarczy antykryzysowej, należy precyzyjnie rozróżnić kategorie spraw, które podlegały ochronie, od tych, w których egzekucja mogła być prowadzona. Zakaz eksmisji dotyczył wyłącznie lokali mieszkalnych. Oznaczało to, że wszelkie postępowania dotyczące opróżnienia lokali użytkowych, hal magazynowych, biur czy innych nieruchomości komercyjnych mogły być prowadzone przez komorników bez przeszkód, oczywiście przy zachowaniu ogólnych reżimów sanitarnych obowiązujących w danym okresie. Ponadto ustawodawca z czasem dostrzegł, że całkowity zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych prowadzi do patologii i zagraża bezpieczeństwu obywateli. W związku z tym wprowadzono kluczowe wyjątki od zakazu eksmisji. Komornik mógł przeprowadzić eksmisję z lokalu mieszkalnego w następujących przypadkach:

Przemoc w rodzinie: Wyłączenie dotyczyło osób, wobec których wydano orzeczenie nakazujące opuszczenie lokalu ze względu na stosowanie przemocy domowej. Bezpieczeństwo ofiar uznano za dobro nadrzędne nad ochroną lokatora przed bezdomnością. Regulacja ta opierała się na założeniu, że sprawca przemocy nie może korzystać z ochrony kosztem swoich ofiar.
Wyroki wydane na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów: Chodziło tu o sytuacje, w których powodem eksmisji było rażące lub uporczywe wykraczanie dłużnika przeciwko porządkowi domowemu, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Dotyczyło to m.in. osób dewastujących mienie wspólne lub zakłócających spokój sąsiadów w sposób uniemożliwiający normalne funkcjonowanie.
Eksmisje na podstawie specustawy drogowej i innych inwestycji celu publicznego: Państwo nie mogło pozwolić na zablokowanie kluczowych inwestycji infrastrukturalnych, dlatego w tych przypadkach egzekucja administracyjna i komornicza pozostawała dopuszczalna. Wywłaszczenia pod drogi czy linie kolejowe przebiegały zgodnie z planem.
Katastrofy budowlane: Nakazy opróżnienia lokalu wydawane przez organy nadzoru budowlanego w związku z zagrożeniem zawaleniem budynku były wykonywane natychmiastowo ze względów bezpieczeństwa życia i zdrowia mieszkańców.

Najem okazjonalny i instytucjonalny a tarcza antykryzysowa

Przed wybuchem pandemii najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny były reklamowane jako najbezpieczniejsze formy zabezpieczenia interesów właścicieli nieruchomości. Kluczowym elementem tych umów jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Wiele osób zastanawiało się, czy te szczególne formy najmu również zostały objęte zakazem eksmisji w czasie pandemii. Odpowiedź brzmi: tak. Przepisy tarczy antykryzysowej sformułowano w sposób tak szeroki, że zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego objął również akty notarialne zawierające oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, które stanowią podstawę eksmisji przy najmie okazjonalnym. Dla właścicieli mieszkań był to ogromny cios, ponieważ okazało się, że nawet starannie przygotowane zabezpieczenia notarialne stały się bezużyteczne w obliczu regulacji nadzwyczajnych. Dopiero późniejsze nowelizacje i ostateczne zniesienie przepisów antykryzysowych przywróciły pełną funkcjonalność i skuteczność najmu okazjonalnego.

Procedura eksmisyjna krok po kroku w dobie pandemii

Choć fizyczne usunięcie dłużnika z lokalu było w większości przypadków wstrzymane, samo postępowanie przed sądem oraz pewne etapy postępowania egzekucyjnego mogły być inicjowane i prowadzone. Poniżej przedstawiamy, jak wyglądała ścieżka proceduralna krok po kroku w tym specyficznym okresie, co pozwala zrozumieć, że wierzyciele nie musieli całkowicie rezygnować z działań prawnych.

Krok 1: Wypowiedzenie umowy najmu i wezwanie do zapłaty

Pierwszym krokiem, niezależnie od pandemii, było formalne zakończenie stosunku prawnego łączącego strony. W przypadku zaległości czynszowych wierzyciel musiał postępować zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznaczało to konieczność uprzedniego pisemnego wezwania dłużnika do zapłaty zaległości, wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel mógł złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Niedopełnienie tych formalności skutkowało oddaleniem powództwa przez sąd w późniejszym etapie.

Krok 2: Uzyskanie tytułu egzekucyjnego przed sądem

Wierzyciel, mimo pandemii, miał pełne prawo wnieść pozew o eksmisję do sądu cywilnego. Sądy, choć pracowały w trybie ograniczonym, często zdalnym lub hybrydowym, rozpoznawały sprawy o opróżnienie lokalu. Proces kończył się wydaniem wyroku nakazującego dłużnikowi opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego. Na tym etapie sąd badał również, czy dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego z zasobów gminy. Pandemia nie zwalniała sądów z obowiązku merytorycznego rozstrzygania spraw, co pozwalało wierzycielom na przygotowanie gruntu pod przyszłą egzekucję.

Krok 3: Nadanie klauzuli wykonalności

Po uprawomocnieniu się wyroku wierzyciel składał wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Sąd bez przeszkód nadawał taką klauzulę, co formalnie przekształcało wyrok w tytuł wykonawczy, stanowiący podstawę do wszczęcia egzekucji przez komornika. Czynność ta miała charakter czysto formalny i nie była wstrzymywana przez przepisy tarczy antykryzysowej.

Krok 4: Złożenie wniosku do komornika sądowego

Wierzyciel kierował do wybranego komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Do wniosku należało dołączyć oryginał tytułu wykonawczego. Komornik miał obowiązek przyjąć taki wniosek i formalnie wszcząć postępowanie, rejestrując sprawę pod odpowiednią sygnaturą (Km). Wierzyciel musiał uiścić stosowną opłatę stosunkową lub stałą, zależnie od charakteru sprawy.

Krok 5: Wezwanie dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku

Po wszczęciu postępowania komornik doręczał dłużnikowi zawiadomienie o wszczęciu egzekucji oraz wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie (zazwyczaj 14 dni). Krok ten był w pełni legalny i konieczny, gdyż dawał dłużnikowi szansę na polubowne załatwienie sprawy. Niektóre eksmisje kończyły się na tym etapie, jeśli dłużnik decydował się na przeprowadzkę pod wpływem samego autorytetu urzędu komorniczego.

Krok 6: Badanie przesłanek wstrzymania czynności i formalne zawieszenie

Jeżeli dłużnik nie opuścił lokalu dobrowolnie, komornik przystępował to analizy stanu prawnego i faktycznego. Jeśli spraway dotyczyła lokalu mieszkalnego i nie zachodził żaden z ustawowych wyjątków (np. przemoc domowa), komornik wydawał postanowienie o wstrzymaniu dokonania czynności egzekucyjnych na podstawie przepisów tarczy antykryzysowej. Postępowanie pozostawało w stanie zawieszenia (uśpienia) aż do momentu zniesienia zakazu. Wierzyciel był o tym fakcie pisemnie informowany.

Rola komornika w procesie weryfikacji wniosków

Komornik sądowy jako organ egzekucyjny musiał wykazać się dużą rzetelnością w badaniu każdego wpływającego wniosku. Nie mógł on z góry odmówić wszczęcia postępowania, powołując się na pandemię. Jego obowiązkiem było formalne uruchomienie procedury, a dopiero w momencie przejścia do fazy wykonawczej (fizycznego usunięcia osób i rzeczy) – ocena, czy dana sprawa podlega pod ogólny zakaz, czy też kwalifikuje się do jednego z wyjątków. Wierzyciele często próbowali wykazać, że zachodzą przesłanki wyłączające dłużnika spod ochrony. Komornik musiał wówczas szczegółowo analizować treść tytułu wykonawczego oraz dokumenty przedkładane przez wierzyciela. Przykładowo, jeśli wyrok eksmisyjny zapadł z powodu znęcania się nad rodziną, komornik musiał niezwłocznie przystąpić do działania, organizując asystę Policji i przeprowadzając eksmisję bez względu na panującą epidemię. Rola komornika polegała więc na precyzyjnym balansowaniu między literą prawa antykryzysowego a koniecznością ochrony podstawowych praw wierzyciela w sytuacjach skrajnych.

Prawa i sytuacja wierzyciela w obliczu zablokowanej egzekucji

Dla wielu wierzycieli, zwłaszcza osób fizycznych wynajmujących swoje jedyne mieszkanie w celu podreperowania budżetu domowego, zakaz eksmisji był prawdziwym dramatem. Zostali oni pozbawieni realnej ochrony prawnej, podczas gdy dłużnicy, mając świadomość bezkarności, często przestawali płacić nie tylko czynsz najmu, ale również opłaty eksploatacyjne (media, prąd, gaz), którymi obciążany był właściciel. Wierzyciele nie byli jednak całkowicie bezbronni. W czasie trwania zakazu mogli oni podejmować następujące działania prawne:

Naliczanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu: Wierzyciel miał prawo żądać od dłużnika kwoty odpowiadającej rynkowemu czynszowi najmu za każdy miesiąc zamieszkiwania bez tytułu prawnego. Roszczenie to mogło być dochodzone przed sądem równolegle lub po zakończeniu stanu pandemii.
Wystąpienie z roszczeniem odszkodowawczym wobec gminy: Jeżeli dłużnikowi w wyroku przyznano prawo do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie dostarczyła, właściciel mógł pozwać gminę o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co ważne, sądy często przychylały się do tych roszczeń, uznając, że pandemia nie zwalnia gmin z odpowiedzialności odszkodowawczej. Dla wielu właścicieli była to jedyna realna droga do odzyskania jakichkolwiek pieniędzy.
Zabezpieczenie roszczeń finansowych: Komornik, choć nie mógł opróżnić lokalu, mógł prowadzić egzekucję z innych składników majątku dłużnika (np. z wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych, wierzytelności) na poczet zaległego czynszu i odszkodowania. Jeśli dłużnik posiadał oficjalne dochody, wierzyciel mógł skutecznie odzyskiwać należności finansowe, mimo że sam dłużnik nadal zamieszkiwał w jego lokalu.

Ochrona dłużnika – cele i nadużycia

Z punktu widzenia dłużników, przepisy antykryzysowe stanowiły potężny parasol ochronny. W warunkach lockdownów, utraty pracy przez tysiące obywateli oraz realnego zagrożenia zdrowotnego, uniemożliwienie wyrzucenia ludzi na bruk było humanitarnym krokiem państwa. Zapobiegło to gwałtownemu wzrostowi bezdomności i rozprzestrzenianiu się wirusa w schroniskach czy noclegowniach. Dla wielu rodzin, które ucierpiały finansowo z powodu zamknięcia całych branż gospodarki, była to kluczowa pomoc pozwalająca przetrwać najtrudniejszy okres bez lęku o utratę dachu nad głową. Niestety, jak wskazują eksperci rynku nieruchomości, przepisy te były również polem do nadużyć. Część nieuczciwych lokatorów celowo wykorzystywała sytuację prawną, zaprzestając jakichkolwiek płatności, mimo że ich sytuacja materialna nie uległa pogorszeniu. Właściciele mieszkań byli bezsilni, a procedury sądowe i egzekucyjne wydłużyły się w czasie o kolejne lata, co zniechęciło wielu inwestorów do oferowania mieszkań na wynajem długoterminowy.

Praktyczny przykład z okresu pandemii

Aby lepiej zobrazować, jak przepisy te działały w praktyce, posłużmy się przykładem pana Tomasza, który wynajął swoje mieszkanie dwupokojowe w Warszawie młodemu małżeństwu. W lipcu 2020 roku lokatorzy stracili pracę w branży gastronomicznej i przestali opłacać czynsz. Pan Tomasz w listopadzie 2020 roku skutecznie wypowiedział umowę najmu i skierował sprawę do sądu. Wyrok eksmisyjny uzyskał w sierpniu 2021 roku. Sąd nie przyznał lokatorom prawa do lokalu socjalnego, ponieważ uznał, że są oni młodzi, zdolni do pracy i mogą wynająć mniejszy pokój. Pan Tomasz skierował sprawę do komornika we wrześniu 2021 roku. Komornik wszczął postępowanie, wezwał dłużników do opuszczenia lokalu, jednak ci zignorowali wezwanie. Z uwagi na obowiązujący art. 15zzu tarczy antykryzysowej, komornik musiał wstrzymać dalsze czynności. Pan Tomasz musiał czekać. W tym czasie regularnie występował o egzekucję zaległego czynszu z rachunku bankowego jednego z dłużników, który podjął pracę dorywczą, co pozwoliło mu odzyskać chociaż część środków na pokrycie opłat administracyjnych. Fizyczne odzyskanie mieszkania nastąpiło dopiero po wejściu w życie przepisów znoszących zakaz eksmisji, kiedy to komornik niezwłocznie wyznaczył termin eksmisji i przy asyście policji dokonał opróżnienia lokalu.

Zniesienie zakazu eksmisji i powrót do normalności

Kres nadzwyczajnej ochrony dłużników nastąpił wiosną 2022 roku. Na mocy ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 roku o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową, uchylono art. 15zzu tarczy antykryzysowej. Przepisy te weszły w życie 15 maja 2022 roku. Z tym dniem zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych przestał obowiązywać. Komornicy w całym kraju natychmiast przystąpili do podejmowania zawieszonych postępowań. Dla wielu wierzycieli oznaczało to koniec wielomiesięcznej, a czasem wieloletniej batalii o odzyskanie swojej własności. Powrót do standardowych procedur wywołał nagły wzrost liczby przeprowadzanych eksmisji, co było naturalną konsekwencją skumulowania się spraw z ponad dwóch lat pandemii. Komornicy musieli zmierzyć się z ogromną falą wniosków o podjęcie zawieszonych czynności, co w pierwszych miesiącach po zniesieniu zakazu wydłużyło czas oczekiwania na fizyczną realizację eksmisji z przyczyn czysto logistycznych.

Podsumowanie – lekcja na przyszłość

Eksmisja komornicza w czasie pandemii pokazała, jak delikatna jest równowaga między ochroną praw własności a ochroną socjalną obywateli w sytuacjach kryzysowych. Choć intencje ustawodawcy były szlachetne, rykoszetem uderzyły one w prywatnych właścicieli nieruchomości, którzy często bez własnej winy musieli kredytować nieuczciwych lokatorów. Doświadczenia te zaowocowały większą popularnością bezpieczniejszych form najmu, takich jak najem okazjonalny, który w pewnym stopniu ułatwia procedury eksmisyjne, choć i on w czasie pandemii podlegał ograniczeniom. Dla rynku nieruchomości i praktyki komorniczej był to czas bezprecedensowej próby, z której wnioski będą wyciągane jeszcze przez wiele lat. Właściciele nieruchomości stali się bardziej ostrożni przy weryfikacji potencjalnych najemców, a ustawodawcy zyskali cenny materiał analityczny dotyczący tego, jak projektować przepisy osłonowe, by nie naruszać rażąco praw jednej ze stron stosunku prawnego.